俗话说：“买房一阵子，物业一辈子。”物业服务管理关系千家万户，既是群众天天有感的“关键小事”，也是基层社会治理的民生大事。今年，是市人大常委会与省人大联动开展“物业社区行”专题监督活动的第二年，旨在深入学习贯彻党的二十大精神，着眼解决群众身边急难愁盼问题，助推全市物业管理体制机制创新，以物业“小切口”撬动基层治理“大民生”。

(相关资料图)

“有物业的小区要监管，无物业小区更要监管，必须下大力气助推解决老旧小区因无物业管理而产生的卫生环境差、基础设施落后、消防设施缺失、生活配套功能不全等问题……”在今年年初召开的市人大常委会主任会议上，市人大常委会主要负责同志提出，专题调研组要围绕物业管理工作开展好调研活动，全面摸清现状、梳理问题，提出可操作、能落实的意见建议。

巧解“千层结”　

——为物业管理嵌入“红色引擎”

“谈到物业，我们可是一肚子苦水，物业费交了不少，但小区管理上的问题还是很多，比如外来人员出入几乎没有受到任何限制，门禁管理形同虚设；楼栋的楼道定期保洁都没有做到。”

“我们花了大量时间和精力推行垃圾分类宣传，但居民意识还未跟上，随意混装倾倒的问题仍然严重。”

……

在市人大常委会召开的“物业社区行”专题监督活动座谈会上，居民和物业代表及人大代表围绕物业管理工作畅所欲言，纷纷说出了真实的想法。长期以来，因物业服务不到位、服务质量不高、收费不合理或者相互理解支持不够等问题，不少业主与物业公司之间矛盾纠纷不断。为此，市人大常委会“物业社区行”活动调研组就“如何建立物业纠纷多元化解机制”“提升物业企业的社会认可度”等问题持续展开调研。

一边倾听社会各界意见，一边多方考察学习，调研过程中，调研组提出了“加强党建引领，推动红色物业建设”的意见。在市人大常委会的大力推动下，我市围绕党建引领社区物业治理和执法进小区，总结提炼“红色物业”基层党建的创新实践，印发《九江市党建引领社区物业管理提质增效的实施意见》，并相继出台了“红色物业”拓面提质、建立物业联席会议和深化“三方联动”等配套文件。自此，我市正式搭建起了物业、社区与居民之间的桥梁，探索出了党组织领导下的物业服务新模式，同时建立完善前期物业招投标、新建物业承接查验、物业质量保修金管理、物业服务信用评价和承接退出等制度，制定发布系列指导规则、管理规约、议事规则等业主自治示范性文本——持续在物业管理“事前、事中、事后”体系建设中发力。

截至目前，全市市、县两级成立15个物业行业党委，385家物业服务企业、738个业委会成立了党组织。

划分“责任田”　

——为基层治理提供“办事指南”

“我们小区一家业主空调外机噪声太大，周边邻居多次投诉，请求街道办、公安等部门协调处理，但业主拒绝沟通，最后只能走法律途径。”“比如电动自行车上楼，仅靠消防部门难以解决，需要综合执法、共同发力。”“不是我们不想管，而是多数群众之间的矛盾我们一时难以理出头绪，如果不介入又有不作为之嫌。”

调研组在我市一小区实地调研时，物业公司和执法人员同样大吐苦水，他们纷纷表示，小区出现的一些问题看上去管理责任划分清晰，但实际管理起来却困难重重。今年市人大常委会“物业社区行”活动的重点工作之一就是“聚焦涉及物业管理的职能部门执法不到位问题，厘清相关部门职责，落实属地管理责任”。针对“九龙治水而水不治”现象，调研组提出了“提高执法效率、完善联合执法制度、深化侵害业主权益活动攻坚”等建议。

对此，我市相关部门组织对综合执法人员开展专题培训，并联合发布《整合基层执法力量强化联合执法行动专项工作方案》，明确各部门、单位职责，即以街道（乡镇）为主体，强化属地统一指挥和统筹协调，建立联合执法行动常态化工作机制，实现小区协同执法。在整治物业服务领域侵害业主权益突出问题攻坚行动中，针对业主恶意欠缴物业服务费的行为，市中级人民法院印发《九江市中心城区建立拖欠物业费快速处理联动机制的实施方案》。目前，全市共排查出问题110个，完成整改85个，销号率77％，其余25个未销号问题也在积极推进整改。

自取消物业服务收费政府指导价以来，针对备受个别小区业主诟病的“物业服务收费与内容不相符”的问题，调研组在调研过程中也收到了社会各界希望出台物业服务收费指导标准的呼声。对此，我市在借鉴外地经验基础上，结合本地实际，编制发布了《九江市住宅小区星级服务指导标准》，明确了五星、四星、三星专业化及二星、一星基础性两大块别的物业服务内容与收费标准。今年8月下旬，市住建部门还发布了《关于加快推进物业管理区域“阳光物业服务”工作的指导意见（征求意见稿）》，广泛征求社会各界意见。针对新建项目，在办理商品房预售许可证前，要求必须通过前期物业招投标选聘物业服务企业，招标时参照指导标准选定服务等级，运用物业信用评价结果。同时，围绕公共收益规范管理和物业服务周报制度，在实现物管小区收费标准和公共收益收支全公开的基础上，将公开内容延伸到物业日常服务，推出了物业服务周报制，督促物业服务企业每周在业主群内公开服务情况。

此外，我市还探索建立了物业服务“红黑榜”制度，一年内针对3次列为红榜且未列入黑榜的物业服务企业，列为五星评比对象，纳入街道推荐企业优选库；列为黑榜的企业两年内不得参与物业管理招投标。截至今年8月底，我市共发布物业服务红黑榜9期，列为红榜企业39个，黑榜企业17个。

扫除“真空带”　

——无物业老小区有了新“管家”

由于历史原因，市中心城区还存在一定数量没有物业管理的小区，特别是一些老小区，居住环境、小区卫生、车辆停放、房屋维修等问题严重影响了居民日常生活。今年5月初，市人大常委会主要负责同志率队，先后前往濂溪区十里街道仪表社区、九江经开区滨兴街道港务局宿舍及周边粮食局宿舍、浔阳区甘棠街道滨江幸福里小区和白水湖街道化工厂宿舍等地，实地了解无物业小区管理试点工作的推进情况，为无物业小区管理工作“问诊把脉”。

今年以来，我市着眼补齐老旧小区物业服务短板，正在加速推动物业服务向无物业管理的老旧小区、零散非封闭商住楼延伸，不仅印发了《九江市开展无物业管理小区清零行动实施方案》，明确提出通过“新建、重组、引进”方式成立物业服务实体，采取“选聘引入、转型自管、整合代管和就近接管”四种形式引入物业服务，还在中心城区选定了9个项目先行先试，同时还建立了物业服务企业优选库，供无物管小区引入物业服务参考选择，有力提升了“清零行动”工作成效。目前，全市试点的9个项目均已成功引入物业服务；496个无物业管理小区中有225个小区引入了物业服务；已有9个县（市、区）顺利完成无物业管理小区的清零工作。

（王淦勋　九江日报全媒记者　黄梦如）

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